Derecho Agrario. Las servidumbres de paso.

Servidumbres de paso

¿Qué es una servidumbre de paso?

Las servidumbres de paso más comunes se da cuando una propiedad (habitualmente una finca rústica de tipo agrícola) pasa por otra o se encuentra enclavada entre otras sin salida a camino público.
 

Una servidumbre de paso es un  derecho de paso que tiene a su favor una finca (predio dominante) y que discurre sobre terrenos que pertenecen a otra finca (predio sirviente).

Requisitos para construir una servidumbre de paso

Los requisitos para poder construir una servidumbre de paso son:

  • Finca enclavada
  • Sin salida a camino público
  • Producir el menor daño posible a la finca sirviente
  • Trazar la servidumbre en la menor distancia
  • Elegir el trazado más cómodo para la servidumbre

Diferencia entre camino público y servidumbre de paso

Los caminos públicos son de titularidad y uso público. Concretamente, los caminos públicos se refieren a los que no han sido edificados para la circulación de automóviles (es decir, asfaltados) y que permiten el acceso a suelos rústicos o instalaciones o explotaciones agrarias.

La diferencia principal entre un camino público y una servidumbre de paso es que, en el camino público, el derecho de tránsito es para todo el mundo; mientras que en la paso de servidumbre, el derecho de tránsito es para concretos propietarios que sean los titulares del derecho de servidumbre.

Otra diferencia entre el camino público y la servidumbre de paso es la titularidad: el camino público es propiedad de una entidad estatal o municipal; mientras que el paso de servidumbre se constituye sobre una propiedad privada.

Para conocer si una determinada vía es privada o un camino público se puede consultar el Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas (SIGPAC).

¿Cómo se crea una servidumbre de paso?

Una servidumbre se puede constituir en favor de un inmueble o en provecho de una o más personas. Todo propietario de una finca puede establecer sobre ella las servidumbres que considere oportunas siempre que no contravenga las leyes ni el orden público.

Se puede crear una servidumbre de paso por:

  • Contrato entre las partes de mutuo acuerdo
  • Por diligencia de buen padre de familia (segregaciones de fincas matriz en herencias o extinción de condominio)
  • Por prescripción, transcurso de 20 años con elemento obstativo (existencia de puertas, etc.)
La constitución del paso de servidumbre por mutuo acuerdo (contrato) o a través de Sentencia declarativa de la existencia de servidumbre de paso 

En este caso, la servidumbre se crea a partir de un contrato, acuerdo entre los propietarios de las fincas o sentencia judicial donde se refleja de forma escrita a través de un documento privado o notarial.

La constitución de la servidumbre en este caso puede tener una indemnización o gratuita entre predios que inicialmente formaban una sola finca.

En el caso de las servidumbres de paso que se constituyen por sentencia judicial, se realiza una acción confesoria y/o declarativa  de servidumbre.

La constitución del paso de servidumbre por prescripción

Otra forma de constituir una servidumbre de paso es por prescripción adquisitiva o usucapión, tras 20 años sirviéndose del bien de forma continuada y con elementos que acrediten su existencia (puerta de entrada) el predio dominante adquiere el derecho de paso de servidumbre.

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años.

Tipos de servidumbres de paso

Servidumbres legales

Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares.

1. Servidumbre de agua (art. 552 CC)

Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.

Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven.

2. Servidumbre de tuberías o de aguas (art. 557 CC)

Todo el que quiera servirse del agua del que puede disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como    también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas. 

3. Servidumbre de medianería (art. 571 CC)

La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.

4. Servidumbre de luces y vistas (art. 580 CC)

Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

5. Servidumbre de desagüe de los edificios (art. 586 CC)

El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

6. Servidumbre de distancias y obras intermedias (art. 590 CC)

Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.

7. Serventia (art. 531 CC)

La serventia es un tipo de servidumbre donde el servicio no se realiza a favor de otro inmueble, sino del uso público en general. Esta clase de servidumbre tiene su origen en el derecho civil gallego.

También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

Torrijos Abogados, es colaborador jurídico de AVA ASAJA desde el año 1999, expertos en derecho agrario, si quieres más información sobre el derecho agrario, puedes consultar aqui. 

Si necesitas asesoramiento sobre la servidumbre de paso o cualquier asunto de derecho agrario en Valencia, puedes consultarnos a 963 942 102 o por mail a info@torrijosabogados.com 

También puedes rellenar el siguiente formulario.

Puesto que optamos siempre por un asesoramiento personalizado y cercano, atendemos este tipo de asuntos solo en la Comunidad Valenciana. 

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