</

Solicita tu Primera Cita

Te ayudaremos

Pide cita

Diferencias entre registro y catastro ¿que debo hacer?

Diferencias entre registro y catastro

Diferencias entre registro y catastro ¿que debo hacer?. En muchas ocasiones, al leer la escritura de propiedad de nuestra casa, chalet, campo, etc… vemos que no concuerda con la realidad, o hay menos metros, tanto de construcción como de parcela, hay situaciones donde ni tan siquiera figura el chalet que construyo la familia, y en la escritura solo figura el solar.

A partir de la reforma del art 10.5 de la LH realizada por la Ley 13/2015, opera el principio de legitimación registral (art 18LH), a la ubicación y delimitación geográfica, de esta forma, se otorga credibilidad a la descripción registral mientras no se demuestre su inexactitud, de esta forma, se entiende que la descripción del bien que conste en la escritura se presume real.

Diferencias entre registro y catastro ¿que debo hacer?

Ello es un adelanto sin duda, porque nos encontrábamos asuntos en Torrijos Abogados donde el cliente no sabia al final lo que había comprado, y fiándose de lo que constaba en la escritura pensaba erróneamente que su propiedad era inatacable, los Abogados nos hemos cansado de repetir que la fe pública registral no se extiende a la realidad física del inmueble.

¿Pero que pasa cuando la realidad física no coincide con la catastral que es la que se incorpora al Registro?, hoy por hoy esta a golpe de clic averiguarlo, podemos consultar la descripción grafica de nuestra propiedad en Catastro a través de www.sedecatastro.gob.es, y con gran consternación,  observamos que difiere de lo que figura en la escritura publica, y lo que es mas grave no concuerda con la realidad física del bien por nivel de superficie, ubicación, titularidad de caminos ( en algunos casos los caminos figura como públicos a nombre de Ayuntamientos).

En principio, la Ley 13/2015 de 24 de junio establece un sistema de coordinación entre el catastro inmobiliario y el registro de la propiedad, de forma que la escritura debe incorporar la descripción grafica georreferenciada a la descripción de al finca registral sirviendo como base la cartográfica catastral, lo que quiere decir que cuando vendes un bien, en la escritura ya figura la descripción catastral.

Y lo que es más importante, la nueva redacción del art 10.5 de la LH, determina la extensión del principio de legitimación

Y las prisas vienen cuando se quiere transmitir el bien inmueble, por donación o venta o en muchas ocasiones cuando el titular quiere arreglar la situación para que sus hijos no tengan problemas a la hora de heredar, o cuando nos expropian o nos incluyen en una actuación urbanística, en ese momento queremos que todo  concuerde y claro estos tramites no suelen ser rápidos ni fáciles porque hay que coordinar varias administraciones Publicas, por lo que desde el despacho TORRIJOS ABOGADOS en Valencia, aconsejamos realizar esta “ auditoria” e iniciar los tramites para regularizarlo cuanto antes.

Esta coordinación para que concuerde el Registro-Catastro y Realidad física puede implicar alguno de estos procedimientos;

Procedimientos Registrales;

  1. DESLINDE, el art 200 LH, regula el expediente de deslinde de fincas registrales en caso de no tener escritura hay que acudir al Juzgado a un expediente de jurisdicción voluntaria.
  2. RECTIFICACIONES DESCRIPTIVAS, se regulan en el art 201 LH, y 203.

Normalmente ocurre por diferencias de superficie;

  1. Para las rectificaciones de superficie inferiores al 5% de la cabida inscrita no se tramita ningún expediente a priori.
  2. A las diferencias de superficie de entre un 5% al 10% de la cabida inscrita si se acredita que hay plena coincidencia entre Catastro y la finca registral, es decir que lo que se quiere es que figure en la escritura la descripción catastral no hay que hacer ningún expediente, pero si este incremento de superficie que pretendemos no figura en catastro entonces debemos tramitar el procedimiento del art 201 LH:
  3. Para diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie que consta en la escritura debe tramitarse el expediente del art 201 o del art 199 LH.

3.- DECLARACIONES DE OBRA NUEVA.

Normalmente cuando se trata de inscribir una construcción que no figura en la escritura publica, se regula en el art 202 LH y requiere definir la porción del suelo que ocupa la edificación o instalación mediante sus coordenadas georreferenciadas.

4.- EXPEDIENTES PARA LA INMATRICULACION DE FINCAS.

Básicamente se trata de expedientes necesarios para generar escritura PÚBLICA de propiedad de un bien, cuando la propiedad la tenemos por documento privado o incluso de forma verbal.

Muchas veces, la vorágine diaria nos impide solucionar estos trámites por falta de tiempo, TORRIJOS ABOGADOS en Valencia, se encarga de la tramitación de estos expedientes para regularizar la situación de su propiedad.