Nulidad de la clausula de gastos hipotecarios por María Rosa Torrijos
Actualización con las últimas resoluciones del Tribunal Supremo. Febrero 21
Esperemos haber alcanzado la tan ansiada Seguridad Jurídica en la reclamación de gastos hipotecarios.
¿Qué quiere decir seguridad jurídica?, pues que sabemos antes de empezar el juicio, que podemos conseguir y que no.
En estos momentos, si reclamo la nulidad de una clausula de gastos de un préstamo hipotecario, puedo reclamar en base a las facturas que aboné; 50% de la factura del notario, 100% de las facturas de Registro de la propiedad, gestoría y tasación.
Estos dos últimos conceptos ( gestoría y tasación), el 100% de la factura se ha concedido a raíz de la Sentencia del TJUE, que hizo que el Tribunal Supremo cambiara criterio, antes se daba el 50% de gestoría y tasación, y después de la Sentencia del TJUE, el Tribunal Supremo rectificó y ha dictado Sentencias reconociendo el 100% de estos gastos hipotecarios.
Además podemos reclamar el ajd pagado por fiadores y avalistas, así como el exceso de ajd pagado, si se declara nula la cláusula del interés de demora pactado.
La comisión de apertura esta en plena ebullición y por su entidad merece un articulo para ella sola.
Si bien es cierto, que ha habido volatilidad en lo que respecto a la devolución de los gastos, en lo que respecta a la nulidad de la clausula por abusiva los criterios son estables desde hace tiempo, y hay que tenerlos en cuenta para que la demanda de nulidad sea estimada;
1.- Debe tratarse de una clausula NO NEGOCIADA, es decir que imponga todos los gastos al hipotecado, con la simple lectura de la clausula lo observamos ( suele ser la clausula quinta de la hipoteca), las escrituras de prestamos hipotecarios a partir del 2016 ya llevan reparto de gastos ( la inicial Sentencia del Supremo es de 23 de Diciembre de 2015) y es mas difícil su reclamación
2.-Debe tratarse de un préstamo hipotecario sobre una VIVIENDA.
3.- NO CABE RECLAMACIÓN EN CASO DE SUBROGACION, NOVACION O AMPLIACIÓN una, en caso de estas dos últimas, solo se puede reclamar si hay una ampliación de capital del anterior préstamo hipotecario pero las cantidades son tan pequeñas a reclamar que solo en pocas ocasiones merece la pena.
4.- PRESCRIPCIÓN. Solo cabe la reclamación judicial actual de gastos hipotecario, SI HAS PRESENTADO ANTE LA ENTIDAD FINANCIERA ANTES DEL 28 DE DICIEMBRE DE 2021, una carta ( reclamación extrajudicial) donde les reclamas que te devuelvan estos gastos, sino has presentado nada, en TORRIJOS ABOGADOS, no te podemos aconsejar que presentes tu demanda.
Entendemos que esta prescrita la acción, (pese a que hay miles de teorías respecto de la prescripción), la única que nos aporta seguridad jurídica es la que establece la fecha final de la reclamación extrajudicial el día 28 de Diciembre de 2020, si estas en este supuesto, nuestro consejo es que presentes la carta de reclamación extrajudicial igualmente pero que esperes a interponer la reclamación judicial hasta que hayan Sentencias que te habiliten reclamar.
A estas altura, parecería lógico que los Bancos estuvieran devolviendo el dinero de los gastos hipotecarios, sin obligar a ir a juicio a sus propios clientes, pero la realidad, es que siguen obligándolos a ir a juicio para reclamar su dinero.
Resumiendo que es gerundio, una vez examinados los requisitos expuestos y tras haber presentado una carta de reclamación extrajudicial al Banco y que se deniegue o no se conteste, el siguiente paso es interponer la demanda ante el Juzgado;
¿ Qué Sentencia podemos esperar sobre gastos hipotecarios en el Juzgado 25 bis de Valencia?
Normalmente con los condicionantes antes expuestos, tenemos una muy alta probabilidad de obtener una Sentencia que declara la nulidad de la clausula de gastos hipotecarios condenando al Banco a devolvernos;
-
50% factura del Notario
-
100% factura de Gestoría
-
100% factura de Tasación
-
100 % de la Factura del Registro
A esas cantidades debemos añadir el interés legal del dinero ( no el de los Bancos sino el aprobado por la Ley de presupuestos del Estado), desde la fecha de la firma del contrato hasta el día que el Banco ingresa en la cuenta corriente del demandante las cantidades pagadas en su día por concepto de gastos hipotecarios.
